Довідка про податкове резидентство нерезидента не обов’язково повинна існувати у паперовій формі, щоб український платник податків міг застосувати положення міжнародного договору про уникнення подвійного оподаткування. До такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 01.09.2026 у справі №160/5435/25.

Це рішення має практичне значення для українських підприємств, які виплачують нерезидентам дивіденди, проценти, роялті, винагороду за послуги та інші доходи і застосовують звільнення від оподаткування або понижену ставку податку відповідно до міжнародного договору.

У чому виник спір із ДПС

Українське підприємство працювало з контрагентом – резидентом Польщі. Польський податковий орган видав контрагенту сертифікат податкового резидентства за формою CFR-1 в електронному вигляді. Документ містив електронний підпис уповноваженої особи податкового органу.

Платник звернувся до ДПС за індивідуальною податковою консультацією та запитав, чи може така електронна довідка бути підставою для застосування міжнародного договору про уникнення подвійного оподаткування.

Позиція ДПС була негативною: контролюючий орган зазначив, що Податковим кодексом нібито не передбачено можливості використання електронної довідки для застосування переваг міжнародного договору.

Платник оскаржив ІПК до суду.

Що передбачає Податковий кодекс

Відповідно до пункту 103.4 статті 103 Податкового кодексу України, підставою для звільнення або зменшення оподаткування доходів нерезидента з джерелом їх походження з України є подання нерезидентом податковому агенту довідки, яка підтверджує, що він є резидентом держави, з якою Україна уклала міжнародний договір.

При цьому пункт 103.5 статті 103 ПКУ передбачає, що така довідка:

• видається компетентним або уповноваженим органом відповідної країни;
• видається за формою, затвердженою відповідно до законодавства цієї країни;
• має бути належним чином легалізована, якщо така легалізація необхідна;
• має бути перекладена відповідно до законодавства України.

Вимоги про те, що така довідка повинна існувати виключно на папері, у цих положеннях ПКУ немає.

Що встановив Верховний Суд

У справі №160/5435/25 польський податковий орган видав сертифікат резидентства в електронному вигляді. Документ містив електронний підпис уповноваженої особи та був перекладений українською мовою. Справжність підпису перекладача була засвідчена нотаріально.

Верховний Суд погодився з висновком про те, що Податковий кодекс України не встановлює імперативної вимоги щодо виключно паперової форми довідки про податкове резидентство.

Суд звернув увагу: ПКУ вимагає, щоб документ був виданий компетентним органом відповідної держави за формою, встановленою її законодавством. Сам по собі електронний формат документа не означає його недійсності.

Крім того, суд врахував правила законодавства про електронні документи: оригіналом електронного документа є електронний примірник із необхідними реквізитами, зокрема електронним підписом, а юридична сила документа не може заперечуватися лише через те, що він має електронну форму.

Практичний висновок для бізнесу

Якщо іноземний податковий орган видає сертифікат податкового резидентства в електронній формі, сама відсутність паперового оригіналу не повинна бути підставою для відмови у застосуванні міжнародного договору.

Однак рішення Верховного Суду не означає, що достатньо будь-якого PDF-файлу або сканованої копії довідки.

Перед застосуванням пониженої ставки або звільнення від оподаткування варто перевірити щонайменше:

• хто саме видав документ;
• чи є цей орган компетентним органом відповідної держави;
• чи відповідає форма документа законодавству країни нерезидента;
• чи є документ саме електронним оригіналом, а не звичайною скан-копією;
• чи можливо перевірити електронний підпис;
• чи потрібна легалізація або апостиль з урахуванням міжнародних договорів;
• чи виконані вимоги щодо перекладу;
• чи охоплює сертифікат необхідний податковий період;
• чи виконуються інші умови конкретного міжнародного договору.

Електронна довідка – це не те саме, що скан паперової

Це особливо важливе практичне розмежування.

Електронний документ створюється в електронній формі та містить реквізити, які дозволяють встановити його походження та перевірити електронний підпис.

Скан або фотографія паперової довідки самі по собі не стають оригіналом електронного документа лише тому, що передані електронною поштою.

Тому при роботі з нерезидентом важливо отримати не просто файл, а зберегти сам електронний документ та, за можливості, інформацію, необхідну для перевірки його електронного підпису.

Ще один важливий висновок ВС щодо ІПК

Справа цікава не лише питанням електронного сертифіката резидентства.

Верховний Суд також зазначив, що індивідуальна податкова консультація повинна містити не простий перелік або цитування норм Податкового кодексу, а конкретне роз’яснення щодо їх практичного застосування до обставин, описаних платником податків.

Саме через відсутність належного практичного висновку ІПК ДПС у цій справі була визнана протиправною та скасована.

Що це змінює на практиці

Рішення Верховного Суду суттєво посилює позицію українських компаній, які працюють із нерезидентами держав, де сертифікати податкового резидентства вже видаються в електронному форматі.

Формальний аргумент про те, що «ПКУ не передбачає електронної довідки», після цієї постанови виглядає значно слабше. Визначальним стає не матеріальний носій документа, а його походження, форма, автентичність та виконання встановлених законодавством вимог.

Водночас кожну виплату нерезиденту необхідно оцінювати окремо. Наявність сертифіката резидентства є важливою, але не завжди єдиною умовою для застосування міжнародного договору. Залежно від виду доходу значення можуть мати статус бенефіціарного отримувача доходу, положення конкретної конвенції та фактичні обставини операції.

Допомога «Компанії Вікторія»

Фахівці «Компанії Вікторія» супроводжують операції українського бізнесу з нерезидентами та допомагають визначити правильний порядок оподаткування виплат за міжнародними договорами.

Ми можемо:

• перевірити сертифікат податкового резидентства нерезидента;
• проаналізувати можливість застосування міжнародного договору;
• визначити ставку податку на доходи нерезидента;
• оцінити вимоги щодо бенефіціарного отримувача доходу;
• перевірити договір та структуру операції;
• підготувати запит на отримання індивідуальної податкової консультації;
• супроводжувати спір із ДПС.

Для міжнародних виплат краще перевірити документи до здійснення платежу, а не після виникнення податкового спору.

Верховний Суд став на бік податкового органу у спорі щодо застосування міжнародної Конвенції при виплаті дивідендів нерезиденту. Але з цього рішення не випливає, що придбання корпоративних прав більше не визнається інвестицією або що аналогічний підхід автоматично застосовується до інших країн.

Навпаки, постанова Верховного Суду від 01.09.2026 у справі №320/28565/23 показує, наскільки важливим є буквальне формулювання конкретної Конвенції про уникнення подвійного оподаткування.

І саме тут проходить принципова межа між інвестуванням шляхом придбання корпоративних прав та інвестицією, яка повинна бути внесена безпосередньо в капітал компанії.

Що вирішив Верховний Суд у справі з Нідерландами

Спір у справі №320/28565/23 стосувався виплати дивідендів українською компанією на користь власника – резидента Нідерландів.

Нідерландська компанія у 2015 році придбала 100% корпоративних прав українського підприємства у попереднього власника за 3,55 млн дол. США.

Платник вважав, що така операція є інвестицією, а тому дає право на застосування передбаченої Конвенцією нульової ставки при виплаті дивідендів.

Верховний Суд з цим не погодився.

Причина полягала не в тому, що придбання корпоративних прав взагалі не може бути інвестицією. Суд звернув увагу на спеціальну умову Конвенції між Україною та Нідерландами у редакції, яка застосовувалася до спірних правовідносин.

Підпункт «і» пункту 3 статті 10 цієї Конвенції вимагав, щоб інвестицію у розмірі щонайменше 300 000 дол. США було «внесено в капітал компанії, що виплачує дивіденди».

Саме слова «внесено в капітал компанії» стали визначальними.

При купівлі корпоративних прав у попереднього власника кошти отримує продавець. Українська компанія, корпоративні права якої продаються, нових коштів або майна не отримує, а її капітал у результаті такої операції не збільшується.

Тому Верховний Суд дійшов висновку, що придбання існуючої частки у попереднього власника не відповідає саме цій спеціальній умові Конвенції.

Але це не означає, що придбання корпоративних прав не є інвестицією

Це, на нашу думку, найважливіша частина постанови.

Верховний Суд фактично розмежував два питання:

• чи є придбання корпоративних прав інвестицією;
• чи відповідає конкретна інвестиція додатковим умовам конкретної міжнародної Конвенції.

Сам Суд зазначив, що Податковий кодекс України відносить до інвестицій, зокрема, господарські операції з придбання корпоративних прав.

Проблемою у нідерландській справі була не відсутність інвестиції як такої, а відсутність інвестиції, внесеної саме в капітал компанії, яка виплачувала дивіденди.

Це принципово різні речі.

Для Кіпру умова сформульована інакше

Особливо добре різницю видно на прикладі Конвенції між Україною та Республікою Кіпр.

Після внесення змін до Конвенції для застосування ставки 5% при виплаті дивідендів фактичний власник дивідендів – компанія – має одночасно:

• безпосередньо володіти принаймні 20% капіталу компанії, що виплачує дивіденди;
• інвестувати «в придбання акцій чи інших прав компанії» в еквіваленті не менше 100 000 євро.

Зверніть увагу на формулювання.

Конвенція з Кіпром говорить не про внесення коштів «в капітал компанії», а про інвестування «в придбання акцій чи інших прав компанії».

Ця різниця вже була предметом безпосереднього розгляду Верховного Суду.

У постанові від 20.03.2023 у справі №340/3834/21 Верховний Суд розглянув ситуацію, коли кіпрська компанія придбала корпоративні права українського підприємства у попереднього власника.

Податкова наполягала на тому самому аргументі: кошти не надходили українському підприємству, його статутний капітал не збільшувався, а тому інвестиції нібито не було.

Верховний Суд цей аргумент відхилив.

Суд прямо зазначив, що буквальне тлумачення Конвенції з Кіпром вимагає інвестування саме в придбання акцій чи інших прав компанії. Вимоги про обов’язкове внесення відповідних коштів до статутного капіталу компанії ця норма не містить.

Тому придбання корпоративних прав у попереднього власника також може відповідати інвестиційній умові Конвенції з Кіпром.

Два формулювання – два різні правові результати

Критерій	Нідерланди	Кіпр
Умова щодо інвестиції	Інвестиція має бути внесена в капітал компанії	Інвестиція здійснюється в придбання акцій чи інших прав компанії
Мінімальна сума	300 000 дол. США у редакції Конвенції, застосованій ВС до спірних правовідносин	100 000 євро
Купівля корпоративних прав у попереднього власника	Не виконує вимогу про внесення інвестиції безпосередньо в капітал компанії	Може відповідати умові інвестування в придбання корпоративних прав
Обов’язкове збільшення капіталу української компанії	Так, для виконання саме тієї умови Конвенції, яку аналізував ВС	Ні, Верховний Суд прямо зазначив, що збільшення статутного капіталу на відповідну суму не є необхідною умовою

ВС сам пояснив, чому кіпрська практика залишається окремою

Показово, що у постанові від 01.09.2026 Верховний Суд окремо проаналізував свою попередню постанову від 20.03.2023 у справі №340/3834/21.

І Суд не зазначив, що попередній висновок був помилковим або що від нього необхідно відступити.

Натомість Верховний Суд прямо вказав, що цей висновок не є релевантним до нідерландської справи через відмінність положень двох Конвенцій.

За Конвенцією з Кіпром йдеться про інвестицію:

«в придбання акцій чи інших прав компанії».

За Конвенцією з Нідерландами у справі №320/28565/23 йшлося про інвестицію, яку має бути:

«внесено в капітал компанії».

Тобто різний результат у цих справах зумовлений не різним розумінням поняття «інвестиція», а різними умовами міжнародних договорів.

Що це означає для інвестора

Нову постанову Верховного Суду не можна механічно переносити на будь-яке придбання корпоративних прав нерезидентом.

Перед виплатою дивідендів потрібно аналізувати не лише сам факт інвестиції, а насамперед точне формулювання Конвенції з країною резидентності отримувача дивідендів.

Якщо міжнародний договір вимагає внесення інвестиції безпосередньо в капітал компанії, придбання існуючих корпоративних прав у попереднього власника може бути недостатнім.

Якщо ж умовою є інвестування в придбання акцій, часток або інших корпоративних прав, сама купівля таких прав може виконувати інвестиційний критерій навіть без відповідного збільшення статутного капіталу.

Тому теза «Верховний Суд визнав, що купівля корпоративних прав не є інвестицією» є некоректною.

Коректний висновок інший: право на знижену ставку або звільнення від оподаткування визначається конкретними умовами конкретної Конвенції.

Судова практика

Нідерланди: постанова Верховного Суду від 01.09.2026 у справі №320/28565/23 –
переглянути судове рішення.

Кіпр: постанова Верховного Суду від 20.03.2023 у справі №340/3834/21 –
переглянути судове рішення.

При застосуванні міжнародних договорів необхідно враховувати редакцію відповідної Конвенції, чинну щодо конкретного податкового періоду, а також фактичні обставини здійснення інвестиції та виплати доходу нерезиденту.

 Контрольована іноземна компанія може бути зареєстрована, наприклад, у вересні, жовтні чи грудні, але це ще не означає, що контролююча особа автоматично повинна подавати Звіт про контрольовані іноземні компанії за календарний рік, у якому відбулася реєстрація КІК.

 Визначальне значення має те, який звітний (фінансовий) період встановлений для такої компанії законодавством держави її реєстрації та коли цей період закінчується.

Що передбачає Податковий кодекс України

 Відповідно до підпункту 39².5.1 пункту 39².5 статті 39² Податкового кодексу України для цілей податкового контролю за оподаткуванням прибутку контрольованої іноземної компанії звітним (податковим) періодом є календарний рік або інший звітний період КІК, що закінчується протягом календарного року.

 Тобто українське законодавство прямо враховує ситуацію, коли фінансовий рік іноземної компанії не збігається з календарним роком.

 Цю позицію додатково підтверджує і Державна податкова служба України у Загальнодоступному інформаційно-довідковому ресурсі. ДПС розглянула ситуацію, коли іноземна компанія створена протягом поточного року, однак відповідно до законодавства іноземної юрисдикції її перший звітний (фінансовий) період закінчується вже у наступному календарному році.

 Висновок ДПС однозначний: перший Звіт про КІК подається за той календарний рік, у якому закінчився перший подовжений звітний (фінансовий) період іноземної компанії.

Приклад: новостворена компанія у Великій Британії

 Дуже показовим є законодавство Великої Британії.

 Companies Act 2006 розмежовує поняття фінансового року компанії, accounting reference period та accounting reference date.

 Згідно із section 390 Companies Act 2006 перший фінансовий рік компанії починається з першого дня її першого accounting reference period та, за загальним правилом, закінчується останнім днем такого періоду.

 Відповідно до section 391 Companies Act 2006 для новоствореної компанії accounting reference date за загальним правилом є останнім днем місяця, в якому припадає річниця її реєстрації.

 При цьому перший accounting reference period починається з дати реєстрації компанії та закінчується її accounting reference date. Закон прямо допускає, що такий перший період становитиме більше шести, але не більше вісімнадцяти місяців.

 Тому перша річна фінансова звітність британської компанії досить часто охоплює більше ніж 12 місяців.

 Наприклад, якщо компанія зареєстрована 24 вересня одного року і її accounting reference date не змінювалася, за загальним правилом перший звітний період закінчиться 30 вересня наступного року. Отже, окремого фінансового року, який закінчився б 31 грудня року реєстрації, у такої компанії немає.

Де перевірити дату першої звітності британської компанії

 Для кожної конкретної британської компанії інформацію варто додатково перевіряти в офіційному реєстрі Companies House.

 На сторінці компанії у блоці Accounts для новоствореної компанії відображається, зокрема, запис:

First accounts made up to …

 Саме зазначена дата дозволяє побачити, до якої дати складається перша річна фінансова звітність конкретної компанії.

 Водночас потрібно враховувати можливу зміну компанією accounting reference date, тому для цілей КІК доцільно перевіряти актуальні реєстрові дані конкретної компанії, а не лише розраховувати дату виходячи з дати її реєстрації.

Не плутайте фінансовий період із Corporation Tax accounting period

 У Великій Британії також існує окреме поняття accounting period for Corporation Tax. Воно використовується для подання Company Tax Return до HMRC і не може перевищувати 12 місяців.

 Тому одна перша річна фінансова звітність британської компанії, яка охоплює більше 12 місяців, у певних випадках може супроводжуватися двома податковими деклараціями з Corporation Tax.

 Для аналізу обов’язків контролюючої особи в Україні ці поняття потрібно розмежовувати: фінансовий рік та annual accounts компанії не тотожні її окремим податковим accounting periods для Corporation Tax.

Що це означає для першого Звіту про КІК

 Якщо за законодавством держави реєстрації КІК її перший звітний (фінансовий) період:

🔹 починається з дати створення компанії;

🔹 не закінчується 31 грудня року її реєстрації;

🔹 завершується вже у наступному календарному році,

 то сам по собі факт існування компанії протягом частини першого календарного року не означає автоматичного виникнення обов’язку подати Звіт про КІК за цей рік.

 З урахуванням позиції ДПС перший Звіт про КІК у такій ситуації подається за той календарний рік, протягом якого завершився перший звітний (фінансовий) період КІК.

Практична рекомендація: використовуйте графу 24 Повідомлення про КІК

 На практиці існує ще одна проблема. Контролюючий орган отримує Повідомлення про набуття контролю над іноземною компанією та бачить дату набуття частки або початку контролю, але з самого факту реєстрації КІК не завжди очевидно, що її перший фінансовий період закінчується лише наступного року.

 У результаті після завершення кампанії декларування контролююча особа може отримати запит щодо причин неподання Звіту про КІК за рік, у якому компанія була створена.

 Тому для зменшення ризику таких формальних запитів рекомендуємо вже під час подання Повідомлення про набуття контролю зазначати відповідну інформацію у графі 24 «Додаткова інформація (пояснення) до цього Повідомлення».

 Форма Повідомлення затверджена наказом Міністерства фінансів України від 22.09.2021 № 512. ДПС окремо зазначає, що рядок 24 призначений для наведення додаткової інформації та пояснень до Повідомлення.

 Наприклад, у графі 24 можна зазначити:

Перший звітний (фінансовий) період [найменування іноземної компанії] відповідно до законодавства держави її реєстрації та реєстрових даних охоплює період з [дата реєстрації] до [дата закінчення першого фінансового періоду]. У зв’язку з цим перший звітний (фінансовий) період компанії закінчується у [рік], а окрема річна фінансова звітність за період, що закінчується у році реєстрації компанії, не складається.

 Для британської компанії додатково доцільно зазначити її company number та дату, вказану Companies House у полі First accounts made up to.

 Таке пояснення не змінює встановленого законодавством порядку звітування, однак дає контролюючому органу інформацію про особливий фінансовий період КІК вже на етапі отримання Повідомлення і може зменшити ймовірність подальших запитів щодо «відсутнього» Звіту за рік реєстрації компанії.

Що варто перевірити перед визначенням першого року звітування КІК

✅ дату реєстрації іноземної компанії;

✅ правила визначення фінансового року у відповідній іноземній юрисдикції;

✅ фактичну дату закінчення першого звітного періоду конкретної КІК;

✅ чи не змінювала компанія дату закінчення фінансового року;

✅ відомості офіційного корпоративного реєстру;

✅ строки складання та подання першої фінансової звітності.

 Висновок: при визначенні першого звітного року КІК орієнтуватися лише на календарний рік її реєстрації неправильно. Спочатку необхідно встановити звітний (фінансовий) період іноземної компанії відповідно до законодавства та реєстрових даних держави її створення.

 Якщо цей період закінчується вже у наступному календарному році, саме цей наступний рік, за загальним правилом, і буде першим календарним роком, за який контролюючою особою подається Звіт про КІК.

 Компанія «Вікторія» супроводжує питання повідомлення про набуття контролю, визначення звітних періодів іноземних компаній та підготовки звітності про контрольовані іноземні компанії.

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу:  Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
 victorija.ua

Іноземна компанія може бути власником нерухомого майна в Україні та передавати таке майно в оренду українським компаніям або фізичним особам-підприємцям. Однак при побудові такої моделі необхідно враховувати спеціальні податкові наслідки, які виникають саме через нерезидентний статус орендодавця.

Основні податкові наслідки такої моделі:

• 15% – податок на доходи нерезидента, так званий податок на репатріацію;
• 20% – ПДВ, який у цьому випадку нараховує український орендар.

Важливо: твердження, що загальне податкове навантаження автоматично становить 35%, не зовсім правильне. Наслідки з ПДВ істотно залежать від того, чи є український орендар платником ПДВ.

Податок на доходи нерезидента при оренді нерухомості в Україні

Податковий кодекс України прямо відносить лізингову та орендну плату, яку резидент сплачує нерезиденту-орендодавцю, до доходів нерезидента з джерелом їх походження з України.

Це передбачено підпунктом «ґ» підпункту 141.4.1 ПКУ. Чинний текст цієї норми прямо називає орендну плату, що вноситься резидентами на користь нерезидента-орендодавця.

Загальне правило оподаткування таких доходів встановлено підпунктом 141.4.2 ПКУ.

Український резидент, який здійснює виплату нерезиденту, утримує податок за ставкою 15% із суми такого доходу та за рахунок нерезидента і сплачує його до бюджету під час виплати доходу.

Це правило поширюється, зокрема, на юридичних осіб, ФОП та суб’єктів господарювання, які перебувають на спрощеній системі оподаткування.

Наприклад, якщо договірна орендна плата становить 100 000 грн:

• 15 000 грн утримуються як податок з доходу нерезидента;
• 85 000 грн перераховуються нерезиденту.

Це правило діє, якщо договором не передбачена окрема умова про збільшення платежу на суму податку.

Чи допомагає Конвенція між Україною та Кіпром зменшити 15%

Якщо власником нерухомості є, наприклад, кіпрська компанія, необхідно враховувати Конвенцію між Україною та Республікою Кіпр про уникнення подвійного оподаткування.

Проте саме щодо доходів від нерухомого майна Конвенція не встановлює зниженої ставки податку в Україні.

Стаття 6 Конвенції передбачає, що доходи резидента однієї держави від нерухомого майна, яке знаходиться в іншій державі, можуть оподатковуватися у державі місцезнаходження нерухомості.

Це правило застосовується, зокрема, до доходів від:

• прямого використання нерухомості;
• здавання нерухомості в оренду;
• використання нерухомого майна в будь-якій іншій формі.

Ці положення поширюються також на нерухоме майно, яке належить підприємству.

Отже, якщо кіпрська компанія володіє будівлею або приміщенням в Україні та отримує орендну плату від українського орендаря, Конвенція дозволяє Україні оподатковувати такий дохід.

При цьому стаття 6 Конвенції не встановлює для такого доходу ставки 5%, 10% або іншої пільгової ставки. Тому застосовується ставка, передбачена українським законодавством, тобто 15%.

Подвійне оподаткування в такому випадку усувається іншим способом. Конвенція передбачає механізм зарахування податку, сплаченого в іншій договірній державі, в межах установлених нею обмежень.

Важливо також, що Конвенція стосується податків на доходи і не регулює оподаткування ПДВ.

Чому при оренді виникає ПДВ 20%

Оренда нерухомості в Україні у нерезидента має ще один податковий наслідок.

Для послуг, пов’язаних із нерухомим майном, місце постачання визначається за фактичним місцезнаходженням нерухомості.

Таке правило встановлено підпунктом 186.2.2 ПКУ.

Тому якщо будівля, офіс, склад, торгове чи інше приміщення знаходиться в Україні, місце постачання послуг з його оренди також знаходиться в Україні.

Відповідно, така операція підпадає під оподаткування ПДВ в Україні.

При отриманні від нерезидента послуг, місце постачання яких знаходиться в Україні, відповідальною за нарахування та сплату ПДВ є українська сторона – отримувач послуг.

Отримувач послуг нерезидента нараховує ПДВ за основною ставкою – 20%.

Фактично застосовується механізм reverse charge, тобто зворотного нарахування ПДВ: податок нараховує не іноземний орендодавець, а український отримувач послуг.

Коли виникають податкові зобов’язання з ПДВ

Для послуг нерезидента встановлено спеціальне правило визначення дати виникнення податкових зобов’язань.

ПДВ виникає на дату тієї події, яка відбулася раніше:

• списання коштів з рахунку українського орендаря на оплату послуг нерезидента;
• оформлення документа, що підтверджує факт надання послуг нерезидентом.

Таке правило встановлено пунктом 187.8 ПКУ.

Приклад 1. Якщо акт оренди за серпень оформлено 31 серпня, а орендну плату перераховано нерезиденту 10 вересня, ПДВ-зобов’язання виникнуть 31 серпня.

Приклад 2. Якщо орендар здійснив передоплату 20 серпня, а акт складено 31 серпня, ПДВ виникне 20 серпня.

Від якої суми нараховується ПДВ

Базою оподаткування послуг нерезидента є їх договірна вартість з урахуванням податків та зборів, крім самого ПДВ.

Якщо договір укладений в іноземній валюті, сума перераховується у гривні за курсом НБУ на дату виникнення податкових зобов’язань. Це передбачено пунктом 190.2 ПКУ.

При орендній платі 100 000 грн розрахунок виглядатиме так:

Показник	Сума
Договірна орендна плата	100 000 грн
Податок з доходу нерезидента 15%	15 000 грн
Сума, що перераховується нерезиденту	85 000 грн
ПДВ, нарахований українським орендарем	20 000 грн

Проте економічний результат щодо цих 20 000 грн ПДВ залежить від статусу українського орендаря.

Якщо український орендар є платником ПДВ

Якщо орендар зареєстрований платником ПДВ, він:

1. нараховує 20% ПДВ;
2. складає податкову накладну;
3. реєструє її в ЄРПН;
4. включає суму ПДВ до своїх податкових зобов’язань.

Водночас зареєстрована податкова накладна є підставою для включення цієї ж суми до податкового кредиту.

Для послуг нерезидента право на податковий кредит виникає на дату складання такої податкової накладної за умови її реєстрації в ЄРПН.

Податкові зобов’язання: +20 000 грн
Податковий кредит: -20 000 грн

За наявності повного права на податковий кредит фактичний результат з ПДВ може бути нульовим.

Тому для платника ПДВ некоректно автоматично додавати 20% ПДВ до 15% податку на доходи нерезидента та стверджувати, що податкове навантаження становить 35%.

Реальним додатковим податковим навантаженням у такій моделі насамперед залишається 15% податку з доходу нерезидента.

Окремо необхідно враховувати випадки використання орендованого майна в неоподатковуваних операціях або поза межами господарської діяльності.

Якщо український орендар не є платником ПДВ

Інша ситуація виникає, якщо орендарем є, наприклад, ФОП – платник єдиного податку без ПДВ.

Відсутність реєстрації платником ПДВ не звільняє такого суб’єкта від обов’язку нарахування ПДВ при отриманні відповідних послуг нерезидента.

ПКУ передбачає правила і для отримувачів послуг, які не зареєстровані платниками ПДВ. У такому випадку податкова накладна не складається, але отримувач повинен визначити податкові зобов’язання.

ДПС окремо роз’яснює, що ФОП, який не зареєстрований платником ПДВ та отримує від нерезидента послуги оренди нерухомого майна, розташованого в Україні, є відповідальним за нарахування та сплату ПДВ.

Для такого орендаря права на податковий кредит немає.

При орендній платі 100 000 грн:

• 15 000 грн утримуються з доходу нерезидента;
• 20 000 грн ПДВ сплачуються українським орендарем;
• компенсувати 20 000 грн через податковий кредит орендар не може.

Саме для неплатника ПДВ така структура стає значно менш привабливою.

Іноземний власник нерухомості має стати на податковий облік в Україні

Необхідно враховувати ще одну вимогу.

Іноземна юридична особа, яка придбаває нерухоме майно або отримує майнові права на нерухомість в Україні, зобов’язана стати на облік у контролюючому органі.

Такий обов’язок передбачений пунктом 64.5 ПКУ.

ДПС також роз’яснює, що придбання нерезидентом нерухомого майна в Україні є самостійною підставою для його постановки на податковий облік.

При цьому сама по собі постановка нерезидента на облік через придбання нерухомості не означає автоматичного визнання його діяльності в Україні діяльністю через постійне представництво.

Питання постійного представництва необхідно аналізувати окремо з урахуванням фактичної моделі діяльності нерезидента в Україні: наявності постійного місця ведення діяльності, персоналу, осіб, уповноважених діяти від імені нерезидента, способу управління нерухомістю та інших обставин.

Висновок

Модель, за якої іноземна компанія володіє нерухомістю в Україні та здає її в оренду українській компанії або ФОП, є можливою, однак потребує попереднього розрахунку податкових наслідків.

Якщо орендар є платником ПДВ

• податок з доходу нерезидента – 15%;
• ПДВ – 20% за механізмом reverse charge;
• за наявності повного права на податковий кредит ПДВ, як правило, не створює додаткового кінцевого податкового навантаження.

Якщо орендар не є платником ПДВ

• податок з доходу нерезидента – 15%;
• ПДВ – 20%;
• права на податковий кредит немає, тому ПДВ стає фактичним додатковим фінансовим навантаженням.

Якщо власником української нерухомості є кіпрська компанія, Конвенція між Україною та Кіпром не встановлює пільгової ставки для доходів від здавання такої нерухомості в оренду. Україна має право оподатковувати такий дохід, а механізм усунення подвійного оподаткування застосовується на рівні оподаткування доходу нерезидента.

Отже: перед передачею нерухомості у власність іноземної компанії доцільно оцінювати не лише юридичну можливість такої структури, а й податковий статус майбутніх орендарів та фактичне податкове навантаження всієї моделі.

 

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua

Державна податкова служба надала роз’яснення щодо документального підтвердження податків, сплачених за кордоном, якщо фізична особа – резидент України бажає зарахувати їх під час розрахунку податку на доходи фізичних осіб в Україні. Роз’яснення викладено у листі ДПС від 27.05.2025 № 563/2/99-00-24-01-02-02.

Це питання є особливо актуальним для українців, які отримують зарплату або інші доходи за межами України.

Коли можна зарахувати податок, сплачений за кордоном

Податковий кодекс України дозволяє фізичній особі – резиденту України зменшити суму річного податкового зобов’язання на суму податків, сплачених за кордоном, якщо таке право передбачене міжнародним договором України про уникнення подвійного оподаткування. Саме на таку ситуацію відповідає ДПС у своєму листі.

Водночас існують дві важливі умови:

• зарахуванню підлягають лише ті податки, які можуть бути враховані відповідно до Податкового кодексу України;
• сума зарахування не може перевищувати суму українського ПДФО, розрахованого із відповідного іноземного доходу. Це означає, що повернути “надлишок” іноземного податку за рахунок українського бюджету не можна. (Висновок ДПС наведено у відповіді на перше питання.)

Який документ необхідно отримати

Найважливіший висновок листа ДПС стосується саме документального підтвердження.

Для зарахування іноземного податку платник повинен отримати довідку, видану компетентним державним органом країни, у якій був отриманий дохід.

У такій довідці мають бути підтверджені:

• сума отриманого доходу (прибутку);
• сума сплаченого податку (або збору);
• база та/або об’єкт оподаткування.

Іншими словами, звичайної довідки про утриманий податок може бути недостатньо, якщо вона не містить необхідних відомостей.

Чи потрібно легалізувати іноземний документ

Так.

ДПС звернула увагу, що довідка компетентного органу підлягає легалізації у відповідній державі, якщо інше не передбачено міжнародним договором України.

На практиці це означає, що спосіб підтвердження документа залежить від держави, яка його видала.

Можливі варіанти:

• консульська легалізація;
• проставлення апостиля;
• відсутність необхідності будь-якої легалізації, якщо це прямо передбачено міжнародним договором між Україною та відповідною державою.

Саме тому перед отриманням документа доцільно перевірити, який порядок діє для конкретної країни.

Чи потрібен переклад

Так. Якщо документ складений іноземною мовою, він підлягає перекладу українською мовою.

Крім того, ДПС зазначає, що переклад має бути нотаріально посвідчений відповідно до законодавства України.

Чи потрібно подавати оригінал

У своєму запиті заявник також порушував питання, чи потрібно подавати до декларації саме оригінал довідки або достатньо копії.

Водночас ДПС окремої відповіді на це питання не надала. Лист містить лише висновок про необхідність подання довідки компетентного органу, її легалізації (за потреби) та перекладу з нотаріальним посвідченням.

Отже, із цього листа не можна зробити висновок щодо обов’язковості подання саме оригіналу документа.

Практичні рекомендації

Якщо ви плануєте зарахувати податок, сплачений за кордоном, варто заздалегідь подбати про пакет документів.

Доцільно отримати:

• офіційну довідку компетентного податкового органу іноземної держави;
• документ із необхідними реквізитами щодо доходу, податку та бази оподаткування;
• легалізований документ (якщо цього вимагають правила для відповідної країни);
• нотаріально посвідчений переклад українською мовою.

Практичний висновок

• Зарахування іноземного податку можливе лише за наявності підстав, передбачених міжнародним договором.
• Основним підтвердним документом є довідка компетентного органу держави, де отримано дохід.
• У більшості випадків така довідка повинна бути легалізована або апостильована, якщо міжнародний договір не встановлює інше.
• Документи іноземною мовою необхідно перекласти українською мовою, а переклад – нотаріально посвідчити.
• Лист ДПС не містить висновку, що до декларації обов’язково подається саме оригінал документа. Такий висновок із наведеного роз’яснення зробити не можна.Лист ДПС наводимо далі:

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua