Індекс інфляції часто сприймається як універсальний показник, на який щороку мають коригуватися податки, платежі або їх база. Однак у Податковому кодексі України такого єдиного механізму немає.

   Насправді інфляційний чинник використовується у декількох різних податкових конструкціях. Найбільш значуща з них – індексація нормативної грошової оцінки земель, яка безпосередньо впливає відразу на кілька податків.

   Станом на 2026 рік практичне ранжування сфер застосування інфляційного показника можна визначити так:

Пріоритет	Сфера	Як впливає інфляція
1	Плата за землю	змінюється НГО, яка є базою або розрахунковим показником
2	Мінімальне податкове зобов’язання	проіндексована НГО входить до формули МПЗ
3	Єдиний податок IV групи	проіндексована НГО використовується як база
4	Акциз, екологічний податок, рентна плата	інфляція враховується при законодавчому перегляді абсолютних ставок
5	Втрата окремої пільги із земельного податку	несплачені суми податку відновлюються з урахуванням інфляції

1. Плата за землю – головний податковий механізм індексації

   Для земельного податку базою оподаткування може бути нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації.

   Це прямо передбачено пп. 271.1.1 ПКУ.

   Порядок самої індексації встановлений ст. 289 ПКУ.

   Відповідно до п. 289.2 ПКУ коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки визначається за формулою:

Кі = І / 100,

   де І – індекс споживчих цін за попередній рік.

   Якщо індекс споживчих цін перевищує 115 %, для розрахунку застосовується значення 115 %.

   При цьому коефіцієнти індексації НГО застосовуються кумулятивно, тобто накопичувально, залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки, зазначеної у технічній документації.

   Це одна з найважливіших практичних деталей. Коефіцієнт за один конкретний рік не завжди достатньо просто помножити на первісну НГО. Якщо оцінка проводилася раніше, необхідно встановити, які попередні коефіцієнти вже були враховані.

Коефіцієнт індексації НГО у 2026 році

   Для розрахунку податкових зобов’язань у 2026 році коефіцієнт індексації НГО земель за 2025 рік становить 1,08.

   ДПС підтвердила, що він є єдиним для всіх категорій земель та видів угідь.

   Роз’яснення ДПС щодо коефіцієнта індексації НГО 1,08.

   Однак тут існує важливий ризик. Якщо отриманий платником витяг із нормативної грошової оцінки вже містить індексацію за 2025 рік, повторне множення його суми на 1,08 призведе до завищення НГО, а отже, потенційно і податкового зобов’язання.

   Тому необхідно перевіряти не лише дату витягу, а й те, станом на яку дату фактично проіндексовано зазначену у ньому НГО.

2. Мінімальне податкове зобов’язання

   Другий за практичною значущістю напрям – мінімальне податкове зобов’язання щодо сільськогосподарських земель.

   У формулах МПЗ використовується нормативна грошова оцінка земельної ділянки або НГО одного гектара ріллі з урахуванням коефіцієнта індексації.

   Правила містяться у ст. 38-1 ПКУ.

   Якщо НГО конкретної земельної ділянки проведена:

МПЗ = НГОд × К × М / 12.

   Якщо НГО земельної ділянки не проведена:

МПЗ = НГО × S × К × М / 12.

   Тут важливо не змішувати два різні коефіцієнти.

   Кі – це коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки за правилами ст. 289 ПКУ.

   К – це окремий коефіцієнт, передбачений безпосередньо формулою МПЗ.

   Для визначення МПЗ за 2025 рік та наступні роки, закінчуючи роком, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, коефіцієнт К застосовується із значенням 0,057.

   Відповідне правило міститься у Перехідних положеннях ПКУ.

   Ще одна типова помилка – використовувати коефіцієнт індексації відповідно до року, у якому подається декларація, а не року, за який розраховується МПЗ.

   Наприклад, коефіцієнт 1,08 за 2025 рік актуалізує НГО на 1 січня 2026 року. Тому його не слід автоматично підставляти у розрахунок МПЗ за 2025 рік лише через те, що відповідна звітність подається у 2026 році.

3. Єдиний податок четвертої групи

   Для сільськогосподарських товаровиробників індексація НГО безпосередньо впливає також на суму єдиного податку четвертої групи.

   Згідно з п. 292-1.2 ПКУ базою оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи – сільськогосподарських товаровиробників є нормативна грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного станом на 1 січня базового податкового року.

   Отже, зміна коефіцієнта НГО безпосередньо змінює базу ЄП IV групи.

   Для декларації за 2026 рік ДПС підтвердила застосування коефіцієнта 1,08.

   Таким чином, для аграрного підприємства один інфляційний механізм фактично може одночасно впливати на:

• земельний податок або орендну плату;
• єдиний податок IV групи;
• мінімальне податкове зобов’язання.

   Саме тому контроль правильності НГО для аграрного сектору має особливе значення.

4. Акцизний податок, екологічний податок та рентна плата

   Індекс споживчих цін використовується і щодо низки податків, ставки яких встановлюються у фіксованих грошових величинах. Але механізм тут принципово інший.

   Відповідно до п. 4 розд. XIX ПКУ Кабінет Міністрів України має щороку до 1 червня, у разі необхідності, вносити до Верховної Ради України проєкт закону щодо зміни ставок оподаткування, визначених в абсолютних значеннях, з урахуванням індексів споживчих цін та індексів цін виробників промислової продукції.

   Це стосується, зокрема:

• акцизного податку;
• екологічного податку;
• рентної плати.

   Проте для самого платника автоматичної індексації ставки не відбувається.

   Наприклад, якщо інфляція за рік становила 8 %, це не означає, що платник має самостійно збільшити чинну ставку екологічного податку або рентної плати на 8 %.

   Застосовується саме та ставка, яка встановлена чинною редакцією ПКУ.

5. Індексація при втраті спеціальної земельної пільги

   ПКУ містить ще один прямий випадок використання інфляції.

   Він стосується спеціальної пільги із земельного податку для громадських об’єднань осіб з інвалідністю та окремих створених ними підприємств і організацій.

   Якщо вимоги для застосування пільги порушено, пп. 282.1.2 ПКУ передбачає необхідність сплатити суми податку за відповідний період проіндексованими з урахуванням інфляції, а також штрафні санкції.

   Це суттєво відрізняється від механізму ст. 289 ПКУ.

   У цьому випадку індексується не нормативна грошова оцінка, а сума податку, яка підлягає відновленню.

   Тому формулу Кі = І / 100, встановлену для індексації НГО, не слід автоматично переносити на цей випадок.

Індекс інфляції та коефіцієнт індексації НГО – не одне й те саме

   Для практичного застосування податкового законодавства принципово розрізняти:

1. Індекс споживчих цін – статистичний показник інфляції.
2. Коефіцієнт індексації НГО – показник, який розраховується на основі ІСЦ за спеціальними правилами ПКУ.
3. Індекс інфляції, передбачений договором – наприклад, для зміни орендної плати.

   Ці поняття не можна автоматично ототожнювати.

   Податкове законодавство в окремі роки прямо встановлювало спеціальні значення ІСЦ для цілей індексації НГО. Тому фактичний рівень інфляції за даними статистики історично не завжди дорівнював коефіцієнту, який мав застосовуватися до НГО.

Орендна плата: особливо важливо не застосувати інфляцію двічі

   При оренді земель державної або комунальної власності необхідно розділяти два механізми.

   Перший – податковий. Ст. 289 ПКУ передбачає використання проіндексованої НГО для визначення орендної плати.

   Другий – договірний. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються договором оренди. Сам договір також може передбачати індексацію грошової суми орендної плати за індексом інфляції або інший порядок її коригування.

   Верховний Суд наголосив, що індексація нормативної грошової оцінки та індексація безпосередньо орендної плати є різними за своїм правовим змістом механізмами.

   Постанова Верховного Суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19.

   Тому для кожного договору необхідно окремо перевіряти:

• чи визначена орендна плата як відсоток від НГО;
• чи передбачена її самостійна індексація;
• чи змінюється вона автоматично при зміні НГО;
• чи не призводить обраний механізм до подвійного коригування.

З якої дати застосовувати накопичувальну індексацію НГО

   Ще одне принципове питання стосується дати, від якої формують кумулятивний ряд коефіцієнтів.

   Верховний Суд у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 804/937/16 дійшов висновку, що при кумулятивному застосуванні коефіцієнтів необхідно орієнтуватися на дату проведення нормативної грошової оцінки, а не на дату її затвердження.

   Постанова Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 804/937/16.

   Тому при перевірці правильності НГО доцільно отримати технічну документацію та встановити саме дату проведення оцінки.

Що перевірити платнику у 2026 році

   Для практичної роботи можна використовувати такий алгоритм:

1. Встановити дату проведення НГО відповідної земельної ділянки.
2. Перевірити, які річні коефіцієнти мають застосовуватися після цієї дати.
3. Встановити, які з них уже враховані у наявному витягу.
4. Не застосовувати коефіцієнт 1,08 повторно, якщо він уже включений до НГО.
5. Для МПЗ розділяти коефіцієнт індексації НГО Кі та окремий коефіцієнт формули К.
6. Не визначати коефіцієнт для МПЗ лише за роком подання декларації.
7. Для орендної плати окремо аналізувати податкову індексацію НГО та умови самого договору.

Висновок

   Індекс інфляції в податковому законодавстві України не є універсальним коефіцієнтом, на який автоматично збільшуються всі податки.

   Найбільш значущий механізм – індексація нормативної грошової оцінки земель. Через НГО інфляційний показник впливає на земельний податок, орендну плату за державні та комунальні землі, єдиний податок четвертої групи та мінімальне податкове зобов’язання.

   Для 2026 року ключовим поточним показником для земельного блоку є коефіцієнт 1,08 за 2025 рік.

   Однак правильний розрахунок залежить не лише від самого коефіцієнта. Необхідно встановити дату проведення НГО, перевірити кумулятивний ряд індексації, з’ясувати, які коефіцієнти вже включені до витягу, та правильно визначити рік, до якого належить конкретне податкове зобов’язання.

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua

Іноземна компанія може бути власником нерухомого майна в Україні та передавати таке майно в оренду українським компаніям або фізичним особам-підприємцям. Однак при побудові такої моделі необхідно враховувати спеціальні податкові наслідки, які виникають саме через нерезидентний статус орендодавця.

Основні податкові наслідки такої моделі:

• 15% – податок на доходи нерезидента, так званий податок на репатріацію;
• 20% – ПДВ, який у цьому випадку нараховує український орендар.

Важливо: твердження, що загальне податкове навантаження автоматично становить 35%, не зовсім правильне. Наслідки з ПДВ істотно залежать від того, чи є український орендар платником ПДВ.

Податок на доходи нерезидента при оренді нерухомості в Україні

Податковий кодекс України прямо відносить лізингову та орендну плату, яку резидент сплачує нерезиденту-орендодавцю, до доходів нерезидента з джерелом їх походження з України.

Це передбачено підпунктом «ґ» підпункту 141.4.1 ПКУ. Чинний текст цієї норми прямо називає орендну плату, що вноситься резидентами на користь нерезидента-орендодавця.

Загальне правило оподаткування таких доходів встановлено підпунктом 141.4.2 ПКУ.

Український резидент, який здійснює виплату нерезиденту, утримує податок за ставкою 15% із суми такого доходу та за рахунок нерезидента і сплачує його до бюджету під час виплати доходу.

Це правило поширюється, зокрема, на юридичних осіб, ФОП та суб’єктів господарювання, які перебувають на спрощеній системі оподаткування.

Наприклад, якщо договірна орендна плата становить 100 000 грн:

• 15 000 грн утримуються як податок з доходу нерезидента;
• 85 000 грн перераховуються нерезиденту.

Це правило діє, якщо договором не передбачена окрема умова про збільшення платежу на суму податку.

Чи допомагає Конвенція між Україною та Кіпром зменшити 15%

Якщо власником нерухомості є, наприклад, кіпрська компанія, необхідно враховувати Конвенцію між Україною та Республікою Кіпр про уникнення подвійного оподаткування.

Проте саме щодо доходів від нерухомого майна Конвенція не встановлює зниженої ставки податку в Україні.

Стаття 6 Конвенції передбачає, що доходи резидента однієї держави від нерухомого майна, яке знаходиться в іншій державі, можуть оподатковуватися у державі місцезнаходження нерухомості.

Це правило застосовується, зокрема, до доходів від:

• прямого використання нерухомості;
• здавання нерухомості в оренду;
• використання нерухомого майна в будь-якій іншій формі.

Ці положення поширюються також на нерухоме майно, яке належить підприємству.

Отже, якщо кіпрська компанія володіє будівлею або приміщенням в Україні та отримує орендну плату від українського орендаря, Конвенція дозволяє Україні оподатковувати такий дохід.

При цьому стаття 6 Конвенції не встановлює для такого доходу ставки 5%, 10% або іншої пільгової ставки. Тому застосовується ставка, передбачена українським законодавством, тобто 15%.

Подвійне оподаткування в такому випадку усувається іншим способом. Конвенція передбачає механізм зарахування податку, сплаченого в іншій договірній державі, в межах установлених нею обмежень.

Важливо також, що Конвенція стосується податків на доходи і не регулює оподаткування ПДВ.

Чому при оренді виникає ПДВ 20%

Оренда нерухомості в Україні у нерезидента має ще один податковий наслідок.

Для послуг, пов’язаних із нерухомим майном, місце постачання визначається за фактичним місцезнаходженням нерухомості.

Таке правило встановлено підпунктом 186.2.2 ПКУ.

Тому якщо будівля, офіс, склад, торгове чи інше приміщення знаходиться в Україні, місце постачання послуг з його оренди також знаходиться в Україні.

Відповідно, така операція підпадає під оподаткування ПДВ в Україні.

При отриманні від нерезидента послуг, місце постачання яких знаходиться в Україні, відповідальною за нарахування та сплату ПДВ є українська сторона – отримувач послуг.

Отримувач послуг нерезидента нараховує ПДВ за основною ставкою – 20%.

Фактично застосовується механізм reverse charge, тобто зворотного нарахування ПДВ: податок нараховує не іноземний орендодавець, а український отримувач послуг.

Коли виникають податкові зобов’язання з ПДВ

Для послуг нерезидента встановлено спеціальне правило визначення дати виникнення податкових зобов’язань.

ПДВ виникає на дату тієї події, яка відбулася раніше:

• списання коштів з рахунку українського орендаря на оплату послуг нерезидента;
• оформлення документа, що підтверджує факт надання послуг нерезидентом.

Таке правило встановлено пунктом 187.8 ПКУ.

Приклад 1. Якщо акт оренди за серпень оформлено 31 серпня, а орендну плату перераховано нерезиденту 10 вересня, ПДВ-зобов’язання виникнуть 31 серпня.

Приклад 2. Якщо орендар здійснив передоплату 20 серпня, а акт складено 31 серпня, ПДВ виникне 20 серпня.

Від якої суми нараховується ПДВ

Базою оподаткування послуг нерезидента є їх договірна вартість з урахуванням податків та зборів, крім самого ПДВ.

Якщо договір укладений в іноземній валюті, сума перераховується у гривні за курсом НБУ на дату виникнення податкових зобов’язань. Це передбачено пунктом 190.2 ПКУ.

При орендній платі 100 000 грн розрахунок виглядатиме так:

Показник	Сума
Договірна орендна плата	100 000 грн
Податок з доходу нерезидента 15%	15 000 грн
Сума, що перераховується нерезиденту	85 000 грн
ПДВ, нарахований українським орендарем	20 000 грн

Проте економічний результат щодо цих 20 000 грн ПДВ залежить від статусу українського орендаря.

Якщо український орендар є платником ПДВ

Якщо орендар зареєстрований платником ПДВ, він:

1. нараховує 20% ПДВ;
2. складає податкову накладну;
3. реєструє її в ЄРПН;
4. включає суму ПДВ до своїх податкових зобов’язань.

Водночас зареєстрована податкова накладна є підставою для включення цієї ж суми до податкового кредиту.

Для послуг нерезидента право на податковий кредит виникає на дату складання такої податкової накладної за умови її реєстрації в ЄРПН.

Податкові зобов’язання: +20 000 грн
Податковий кредит: -20 000 грн

За наявності повного права на податковий кредит фактичний результат з ПДВ може бути нульовим.

Тому для платника ПДВ некоректно автоматично додавати 20% ПДВ до 15% податку на доходи нерезидента та стверджувати, що податкове навантаження становить 35%.

Реальним додатковим податковим навантаженням у такій моделі насамперед залишається 15% податку з доходу нерезидента.

Окремо необхідно враховувати випадки використання орендованого майна в неоподатковуваних операціях або поза межами господарської діяльності.

Якщо український орендар не є платником ПДВ

Інша ситуація виникає, якщо орендарем є, наприклад, ФОП – платник єдиного податку без ПДВ.

Відсутність реєстрації платником ПДВ не звільняє такого суб’єкта від обов’язку нарахування ПДВ при отриманні відповідних послуг нерезидента.

ПКУ передбачає правила і для отримувачів послуг, які не зареєстровані платниками ПДВ. У такому випадку податкова накладна не складається, але отримувач повинен визначити податкові зобов’язання.

ДПС окремо роз’яснює, що ФОП, який не зареєстрований платником ПДВ та отримує від нерезидента послуги оренди нерухомого майна, розташованого в Україні, є відповідальним за нарахування та сплату ПДВ.

Для такого орендаря права на податковий кредит немає.

При орендній платі 100 000 грн:

• 15 000 грн утримуються з доходу нерезидента;
• 20 000 грн ПДВ сплачуються українським орендарем;
• компенсувати 20 000 грн через податковий кредит орендар не може.

Саме для неплатника ПДВ така структура стає значно менш привабливою.

Іноземний власник нерухомості має стати на податковий облік в Україні

Необхідно враховувати ще одну вимогу.

Іноземна юридична особа, яка придбаває нерухоме майно або отримує майнові права на нерухомість в Україні, зобов’язана стати на облік у контролюючому органі.

Такий обов’язок передбачений пунктом 64.5 ПКУ.

ДПС також роз’яснює, що придбання нерезидентом нерухомого майна в Україні є самостійною підставою для його постановки на податковий облік.

При цьому сама по собі постановка нерезидента на облік через придбання нерухомості не означає автоматичного визнання його діяльності в Україні діяльністю через постійне представництво.

Питання постійного представництва необхідно аналізувати окремо з урахуванням фактичної моделі діяльності нерезидента в Україні: наявності постійного місця ведення діяльності, персоналу, осіб, уповноважених діяти від імені нерезидента, способу управління нерухомістю та інших обставин.

Висновок

Модель, за якої іноземна компанія володіє нерухомістю в Україні та здає її в оренду українській компанії або ФОП, є можливою, однак потребує попереднього розрахунку податкових наслідків.

Якщо орендар є платником ПДВ

• податок з доходу нерезидента – 15%;
• ПДВ – 20% за механізмом reverse charge;
• за наявності повного права на податковий кредит ПДВ, як правило, не створює додаткового кінцевого податкового навантаження.

Якщо орендар не є платником ПДВ

• податок з доходу нерезидента – 15%;
• ПДВ – 20%;
• права на податковий кредит немає, тому ПДВ стає фактичним додатковим фінансовим навантаженням.

Якщо власником української нерухомості є кіпрська компанія, Конвенція між Україною та Кіпром не встановлює пільгової ставки для доходів від здавання такої нерухомості в оренду. Україна має право оподатковувати такий дохід, а механізм усунення подвійного оподаткування застосовується на рівні оподаткування доходу нерезидента.

Отже: перед передачею нерухомості у власність іноземної компанії доцільно оцінювати не лише юридичну можливість такої структури, а й податковий статус майбутніх орендарів та фактичне податкове навантаження всієї моделі.

 

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua

Іноземні компанії можуть безпосередньо придбавати та мати у власності в Україні будівлі, споруди, офісні, складські, виробничі та інші об’єкти нерухомості. Однак щодо земельних ділянок діє значно складніший режим.

Ключове значення мають призначення земельної ділянки, її місцезнаходження, форма власності та правовий статус самої нерухомості.

Розглянемо, що саме може придбати іноземна компанія та які обмеження необхідно врахувати станом на серпень 2026 року.

Чи може іноземна компанія придбати будівлю в Україні

Так.

Юридична особа, створена за законодавством іншої держави, може безпосередньо бути власником в Україні:

• офісних будівель;
• складів;
• виробничих приміщень;
• заводів;
• торговельних об’єктів;
• логістичних комплексів;
• нежитлових приміщень;
• інших будівель та споруд.

Загального обмеження щодо площі такої нерухомості для іноземної компанії законодавство не встановлює.

Винятки можуть стосуватися окремих категорій державного, оборонного, стратегічного чи іншого майна, для якого спеціальним законодавством встановлено особливий режим.

Однак при придбанні будівлі завжди необхідно окремо з’ясувати, що відбувається із земельною ділянкою під нею.

Чи може іноземна компанія купити землю під будівлею

Якщо земельна ділянка має несільськогосподарське призначення, у багатьох випадках це можливо.

Водночас правила відрізняються залежно від того, де знаходиться ділянка.

Земля в межах населеного пункту

Іноземна компанія може набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, зокрема у зв’язку з придбанням нерухомості.

Практично це дозволяє придбати, наприклад:

іноземна компанія → будівля → земельна ділянка несільськогосподарського призначення під цією будівлею.

Тобто іноземна компанія може безпосередньо придбати склад, офісну чи виробничу будівлю разом із приватною земельною ділянкою під нею, якщо земельна ділянка відповідає встановленим законом умовам.

Також допускається набуття відповідної землі для спорудження об’єктів, пов’язаних із підприємницькою діяльністю в Україні.

Земля за межами населеного пункту

Тут режим жорсткіший.

Іноземна компанія може придбати несільськогосподарську земельну ділянку за межами населеного пункту, якщо на ній знаходиться нерухоме майно, яке одночасно придбавається такою компанією.

Тобто допустимою може бути схема:

будівля + земельна ділянка під нею.

Натомість звичайне придбання іноземною компанією «порожньої» земельної ділянки несільськогосподарського призначення за межами населеного пункту не відповідає цій моделі.

Саме тому при купівлі виробничих, складських, логістичних та інших комплексів за межами міст необхідно особливо уважно аналізувати співвідношення прав на будівлі та землю.

Чи існує обмеження щодо площі землі

Для земель несільськогосподарського призначення, які іноземна компанія має право набувати, загального ліміту на кшталт 10, 100 або 10 000 гектарів не встановлено.

Обмеження мають не стільки кількісний, скільки правовий характер.

Значення мають:

• категорія земель;
• цільове призначення;
• місцезнаходження;
• наявність нерухомості на земельній ділянці;
• приватна, державна або комунальна форма власності;
• містобудівні обмеження;
• охоронні та санітарні зони;
• природоохоронний режим;
• розташування біля державного кордону;
• санкційні та спеціальні секторні обмеження.

Тому велика площа земельної ділянки сама по собі не означає неможливості її придбання іноземною компанією.

А сільськогосподарська земля?

Тут ситуація принципово інша.

Безпосереднє придбання сільськогосподарських земель іноземною компанією станом на серпень 2026 року не допускається.

Відповідно, для іноземної юридичної особи практична максимальна площа сільськогосподарської землі у власності становить 0 га.

Ліміт у 10 000 га, який часто згадується у зв’язку з ринком сільськогосподарських земель, не означає, що іноземна компанія може придбати таку площу. Цей показник застосовується до суб’єктів, яким закон узагалі дозволяє набувати відповідні землі.

Чи допоможе створення українського ТОВ

Створення української юридичної особи з іноземним засновником не слід розглядати як автоматичний спосіб усунення земельних обмежень.

Особливо це стосується сільськогосподарських земель.

Для українських компаній з іноземними учасниками або іноземними кінцевими бенефіціарними власниками можливість набуття сільськогосподарської землі пов’язана законодавством із проведенням та результатом всеукраїнського референдуму.

Станом на серпень 2026 року такий механізм доступу іноземного капіталу до сільськогосподарських земель фактично не відкритий.

Українська дочірня компанія водночас може бути цілком доцільною для іншої діяльності:

• експлуатації нерухомості;
• ведення операційної діяльності;
• найму персоналу;
• отримання ліцензій;
• укладення договорів оренди;
• локального фінансування.

Але використовувати українське ТОВ як неперевірену «обхідну конструкцію» для придбання землі не варто.

Оренда як альтернатива власності

Якщо землю не можна придбати у власність, одним із основних інструментів для іноземного інвестора залишається оренда.

Іноземні юридичні особи можуть бути орендарями земельних ділянок, у тому числі сільськогосподарського призначення.

Для довгострокових інвестиційних проєктів можуть також використовуватися інші належним чином зареєстровані права користування землею.

Таким чином, неможливість отримати землю у власність не завжди означає неможливість реалізувати проєкт.

Для аграрних проєктів саме довгострокове користування землею є значно реалістичнішою моделлю, ніж спроба структурувати її придбання іноземною компанією.

Особливі категорії земель

Окремої перевірки потребують земельні ділянки, які належать до спеціальних категорій.

Землі оборони

Такі землі мають спеціальний державний режим і не можуть розглядатися як об’єкт звичайного приватного придбання іноземним інвестором.

Лісові землі

Пряме придбання іноземною компанією лісових земель також не варто розглядати як стандартно доступну модель.

Необхідно одночасно аналізувати земельне та лісове законодавство.

Землі водного фонду та прибережні території

Для таких земель діє спеціальний водоохоронний режим.

Наявність запису про приватну власність у реєстрі ще не означає відсутності ризиків.

Важливо встановити:

• відстань до водойми;
• межі прибережної захисної смуги;
• наявність водоохоронних зон;
• історію формування земельної ділянки;
• законність її первинного переходу у приватну власність.

Прикордонні та стратегічні об’єкти

Для нерухомості біля державного кордону та для стратегічної інфраструктури необхідна розширена юридична перевірка.

Закон може дозволяти іноземній компанії володіти звичайною комерційною будівлею, але водночас обмежувати приватну власність на конкретний стратегічний об’єкт.

Будівля і земля мають перевірятися разом

Одна з найбільш небезпечних ситуацій при придбанні нерухомості виникає, коли продавець має належним чином оформлене право власності на будівлю, але ситуація із землею суттєво відрізняється.

Наприклад, земля може:

• перебувати в оренді;
• перебувати у державній або комунальній власності;
• мати неоформлені права користування;
• належати іншій особі;
• мати інше цільове призначення;
• належати до категорії, яку іноземний покупець не може отримати у власність.

Тому придбання будівлі та оформлення земельних прав доцільно розглядати як єдину транзакцію.

Не варто купувати будівлю з розрахунком на те, що питання із землею можна буде без проблем вирішити вже після укладення угоди.

Що необхідно перевірити перед придбанням

До підписання договору іноземному покупцеві доцільно провести щонайменше такі перевірки:

1. Титул на будівлю. Хто є власником, на якій підставі набуте майно, чи існують обтяження, судові спори або арешти.
2. Правовий статус земельної ділянки. Категорія, цільове призначення, кадастровий номер, площа та межі.
3. Право продавця на землю. Власність, оренда чи інше право користування.
4. Можливість переходу цього права до іноземної компанії.
5. Історію формування земельної ділянки.
6. Містобудівні та спеціальні обмеження.
7. Санкційний статус сторін та кінцевих бенефіціарів.
8. Наявність спеціального режиму. Зокрема оборонного, лісового, водного, прибережного, прикордонного або стратегічного.

Для державної чи комунальної нерухомості додатково необхідно аналізувати компетенцію відповідного органу, порядок відчуження майна, необхідність аукціону та відповідних погоджень.

Податковий облік іноземного покупця

Придбання нерухомості безпосередньо іноземною юридичною особою має також податкові наслідки.

Перед придбанням нерухомого майна нерезиденту необхідно вирішити питання постановки на податковий облік в Україні.

Після придбання можуть виникати, зокрема:

• податок на нерухоме майно;
• плата за землю;
• орендна плата за державні чи комунальні землі;
• податкові наслідки подальшої оренди або продажу нерухомості.

При цьому податкову модель самої угоди необхідно визначати окремо. Пряме придбання нерухомості, придбання корпоративних прав української компанії та придбання земельної ділянки можуть мати різні податкові наслідки.

Основні ризики для іноземного інвестора

Перед придбанням української нерухомості особливу увагу варто звернути на кілька типових ризиків.

Неправильна категорія землі. Земля, яка фактично використовується як промисловий або складський майданчик, за документами може мати зовсім інший правовий статус.

Невідповідність прав на будівлю і землю. Наявність права власності на будівлю не гарантує аналогічного права на землю.

Корпоративна структура покупця. Українська компанія з іноземним власником не завжди має той самий земельний режим, що й звичайна українська компанія без іноземної участі.

Санкції та структура власності. Перевіряти необхідно не лише безпосереднього покупця, а й кінцевих бенефіціарних власників.

Державне або стратегічне майно. Для нього необхідна окрема перевірка процедури приватизації, відчуження та компетенції органу-продавця.

Воєнні ризики. Актуальними залишаються фактичний стан об’єкта, доступ до нього, можливі пошкодження, мінування, окупація та інші обмеження.

Висновок

Станом на серпень 2026 року загальна модель виглядає так:

Об’єкт	Можливість для іноземної компанії
Будівлі, споруди, нежитлова нерухомість	Так
Несільськогосподарська земля в населеному пункті	Так, за встановлених умов
Несільськогосподарська земля за межами населеного пункту	Так, зокрема у зв’язку з придбанням розташованої на ній нерухомості
«Порожня» земля за межами населеного пункту	Істотні обмеження для прямого придбання
Сільськогосподарська земля	Ні
Оренда сільськогосподарської землі	Так
Землі оборони	Ні
Лісові, водні, прибережні, стратегічні території	Спеціальний режим, необхідна окрема перевірка

Отже, іноземна компанія може придбати в Україні комерційну будівлю разом із земельною ділянкою несільськогосподарського призначення під нею, якщо статус і місцезнаходження ділянки дозволяють таку форму власності.

Головна помилка при структуруванні подібних угод – аналізувати лише будівлю. Для іноземного інвестора предметом юридичної перевірки завжди повинна бути зв’язка:

покупець → будівля → земельна ділянка → допустиме право на землю → структура угоди.

 

Саме перевірка цієї конструкції до підписання договору дозволяє визначити, чи можна оформити будівлю і землю безпосередньо на іноземну компанію або доцільніше використати оренду, українську операційну компанію чи іншу структуру.

 

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua

 

Відсутність фізичної особи – підприємця за податковою адресою під час візиту податківців сама по собі не дає ДПС автоматичного доступу до інформації про рух коштів на його банківських рахунках. Водночас розраховувати на те, що неможливість знайти ФОП фактично заблокує податкову перевірку, також не варто.

Судова практика показує: якщо контролюючий орган належним чином оформить перевірку, направить необхідні документи, зафіксує неможливість її проведення та доведе необхідність отримання банківської інформації, суд може дозволити розкриття банківської таємниці.

1. Нормативно-правова база

1.1. Інформація, яка становить банківську таємницю

Відповідно до ст. 60 Закону України «Про банки і банківську діяльність» від 07.12.2000 № 2121-III, банківською таємницею є інформація щодо діяльності та фінансового стану клієнта, яка стала відомою банку під час його обслуговування. До неї прямо належать «відомості про банківські рахунки клієнтів» та «інформація про операції, проведені на користь чи за дорученням клієнта».

Це правило кореспондує з ч. 1 ст. 1076 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 435-IV, за якою «банк гарантує таємницю банківського рахунка, операцій за рахунком і відомостей про клієнта», а державним органам такі відомості можуть надаватися виключно у випадках і порядку, встановлених банківським законодавством.

Отже, виписки, дати та суми зарахувань і списань, призначення платежів, реквізити контрагентів та залишки на рахунках не є звичайною податковою інформацією, яку ДПС може одержати від банку на загальний письмовий запит.

1.2. Інформація, яка надається ДПС без суду, та інформація, для якої потрібне судове рішення

Згідно з п. 2 та п. 4 ч. 1 ст. 62 Закону № 2121-III, інформація, що становить банківську таємницю, розкривається за рішенням суду, тоді як на безпосередній запит податкового органу банк надає інформацію про наявність рахунків, а також відомості у спеціальних випадках, прямо передбачених законом, зокрема для міжнародного податкового обміну.

Розмежування деталізує пп. 20.1.5 п. 20.1 ст. 20 Податкового кодексу України від 02.12.2010 № 2755-VI. Контролюючі органи мають право отримувати від банків передбачені законом довідки, але «на підставі рішення суду — інформацію про обсяг та обіг коштів/електронних грошей на рахунках у банку». Аналогічно п. 73.4 ст. 73 ПКУ передбачає:

«Інформація про наявність та рух коштів/електронних грошей на рахунках/електронних гаманцях платника податків надається в обсягах більших, ніж передбачено пунктом 73.3 цієї статті, […] контролюючим органам за рішенням суду».

Отже, для звичайної внутрішньої податкової перевірки фізичної особи доступ до деталізованого руху коштів потребує судового рішення. Винятки щодо FATCA, CRS та запитів компетентних органів іноземних держав не поширюються автоматично на внутрішню перевірку доходів фізичної особи.

1.3. Передумови документальної перевірки

Відповідно до ст. 75 ПКУ, документальна перевірка проводиться на підставі податкових декларацій, первинних документів, регістрів обліку, звітності, а також документів і податкової інформації, отриманих у встановленому законом порядку. Документальна позапланова перевірка допустима лише за наявності однієї з підстав, передбачених ПКУ.

Зокрема, пп. 78.1.1 п. 78.1 ст. 78 ПКУ допускає позапланову перевірку, якщо отримана податкова інформація свідчить про можливе порушення, а платник не надав пояснень і документального підтвердження на обов’язковий письмовий запит протягом 15 робочих днів. Підставою також є припинення підприємницької діяльності ФОП за пп. 78.1.7 ПКУ. Водночас рішення про перевірку оформлюється наказом, а право на її проведення за загальним правилом виникає лише після вручення платнику копії наказу в порядку ст. 42 ПКУ.

Запит ДПС повинен містити підставу його направлення із зазначенням інформації, яка її підтверджує, перелік запитуваних відомостей і документів та належний підпис. Якщо запит не відповідає цим вимогам, платник звільняється від обов’язку надавати відповідь за п. 73.3.4 ПКУ. Тому формальна відсутність відповіді на дефектний запит не підтверджує законну необхідність розкриття банківської таємниці.

Під час уже розпочатої перевірки п. 85.2 ст. 85 ПКУ зобов’язує платника надати всі документи, пов’язані з її предметом, але прямо уточнює, що «такий обов’язок виникає у платника податків після початку перевірки». Відтак необхідно відрізняти ненадання відповіді на передперевірочний запит за ст. 73 ПКУ від ненадання документів під час належно розпочатої перевірки за ст. 85 ПКУ.

1.4. Вручення документів і підтвердження неможливості перевірки

За п. 42.2 та п. 42.5 ст. 42 ПКУ документи вважаються належно врученими, якщо їх направлено за податковою адресою рекомендованим листом із повідомленням про вручення, через електронний кабінет у передбачених випадках або вручено особисто. Якщо пошта не може вручити документ через відсутність платника, відмову прийняти кореспонденцію, незнаходження адресата або з інших причин, документ вважається врученим у день, зазначений поштовою службою із фіксацією причини невручення.

Для виїзної перевірки п. 81.2 ст. 81 ПКУ вимагає, щоб у разі неможливості її проведення посадові особи ДПС невідкладно склали акт про неможливість проведення перевірки та додали матеріали, які підтверджують викладені в акті факти. Отже, акт податкового інспектора не повинен бути єдиним доказом: до нього мають додаватися результати поштового вручення, виходів за адресою та інших вжитих заходів.

Водночас документальна невиїзна перевірка здійснюється у приміщенні контролюючого органу, а присутність платника не є обов’язковою. Це прямо випливає з п. 79.1–79.3 ст. 79 ПКУ. Тому, якщо ДПС посилається лише на фізичну відсутність особи, вона має пояснити, чому предмет перевірки не може бути досліджений у невиїзному порядку за наявними законно отриманими матеріалами.

1.5. Судова процедура

Заява подається за місцезнаходженням банку відповідно до ст. 347 Цивільного процесуального кодексу України від 18.03.2004 № 1618-IV. За ст. 348 ЦПК України ДПС повинна зазначити:

«обґрунтування необхідності та обставини, за яких вимагається розкрити інформацію»,

а також обсяг інформації та мету її використання.

Справа розглядається у закритому засіданні протягом п’яти днів. Неявка особи або банку за загальним правилом не перешкоджає розгляду, але якщо вимога фактично ґрунтується на спорі, який має вирішуватися в позовному провадженні, суд залишає заяву без розгляду — ст. 349 ЦПК України.

Відповідно до ч. 2 і ч. 3 ст. 350 ЦПК України, суд відмовляє, якщо заявник не має законних підстав або повноважень. Рішення про розкриття підлягає негайному виконанню; його оскарження протягом п’яти днів не зупиняє виконання. Банк розкриває виключно той обсяг відомостей, який зазначений у резолютивній частині рішення.

2. Аналіз судової практики

2.1. Базовий підхід: банківська таємниця не замінює податкову перевірку

У постанові Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 761/43384/16-ц сформульовано базовий стандарт, який надалі став усталеним:

«Саме по собі неподання в установлений строк податкової декларації або їх розрахунків, необхідність перевірки достовірності, повноти нарахування та сплати […] податків та зборів […] є підставою для ініціювання […] перевірок […]. Розкриття банківської таємниці можливе в разі доведення […] обставин, за яких перевірки є неможливими або є інша об’єктивна потреба».

У цій справі ДПС не надала належно засвідчених і читабельних доказів, у матеріалах був відсутній наказ про перевірку, а неможливість реалізувати передбачені ПКУ заходи не підтверджувалася. Верховний Суд залишив у силі відмову.

Цей підхід означає, що судове провадження не може використовуватися як спрощений спосіб збору банківських виписок лише тому, що така інформація була б корисною для податкового контролю. ДПС повинна довести не абстрактну корисність, а об’єктивну необхідність.

2.2. Одного виходу за податковою адресою недостатньо

У постанові Верховного Суду від 15.04.2020 у справі № 761/26078/19 податковий орган посилався на відсутність ФОП за місцем реєстрації та відомості про його виїзд за кордон. Проте акт був складений у липні 2018 року, а із заявою ДПС звернулася лише в липні 2019 року. Верховний Суд відзначив відсутність доказів, що платник не перебував за адресою протягом усього цього періоду, та доказів неможливості вручити йому документи поштою.

Аналогічного висновку Верховний Суд дійшов у постанові від 18.05.2020 у справі № 761/10955/19. Податковий орган склав акт про відсутність особи та направив службову записку для встановлення її місцезнаходження, але не надав доказів результатів розшукових заходів і не направив наказ рекомендованим листом. Верховний Суд зазначив:

«Заявник не надав належних та допустимих доказів […] вжиття всіх передбачених ПК України заходів для вручення документів, необхідних для проведення перевірки».

Цей стандарт зберігся й у постанові Верховного Суду від 24.04.2023 у справі № 758/6507/18. Неможливість особистого вручення наказу без доказів його направлення поштою та за наявності попереднього листування з підприємцем за тією самою адресою не була визнана достатньою.

У постанові Верховного Суду від 07.06.2024 у справі № 758/7617/23 ДПС надала акт про неможливість перевірки, направила платнику запит і звернулася до поліції для встановлення його місцезнаходження. Проте Верховний Суд наголосив, що акт засвідчував лише один вихід за адресою, докази поштового направлення повідомлення з наказом були відсутні, а результати звернення до поліції не подані. Тому неможливість перевірки не була доведена.

Отже, відсутність під час одного візиту, акт ДПС і навіть факт направлення запиту до поліції без результату такого запиту не утворюють достатньої сукупності доказів.

2.3. Коли суд підтримує податковий орган

Позитивна для ДПС модель відображена у постанові Верховного Суду від 12.02.2025 у справі № 757/26570/23, на яку Верховний Суд послався як на релевантний приклад у постанові від 23.04.2025 у справі № 686/32791/23. У справі № 757/26570/23 суди встановили, що ДПС:

«вчинило визначені законом дії для проведення документальної позапланової перевірки […], однак проведення цієї перевірки було неможливим з незалежних від контролюючого органу причин, зокрема через відсутність [особи] за податковою адресою, а також ненадання відповіді на запит контролюючого органу».

Саме поєднання належно вчинених процедурних дій, підтвердженої відсутності особи та ненадання відповіді дозволило визнати заяву обґрунтованою.

Таким чином, практика допускає розкриття таємниці, коли суд встановлює не один ізольований факт, а завершений доказовий ланцюг: існувала законна перевірка; ДПС належно оформила й направила документи; платник не надав інформації; провести перевірку без банківських даних об’єктивно неможливо; потрібні дані чітко пов’язані з її предметом.

2.4. Навіть доведене ненадання документів не виправдовує надмірного обсягу доступу

У справі № 686/32791/23 платник не надав документи на запити ДПС і під час документальної планової перевірки. Верховний Суд визнав помилковими мотиви нижчих судів про необхідність попередньо звертатися безпосередньо до банку та про закінчення строку перевірки як автоматичну перешкоду. Водночас у задоволенні заяви було остаточно відмовлено через непропорційність запиту.

Перевірка стосувалася правильності нарахування і сплати єдиного внеску, тоді як ДПС просила надати повний обсяг інформації про рух коштів за всіма рахунками, з назвами й кодами контрагентів, датами та призначеннями платежів. Верховний Суд сформулював актуальний стандарт:

«Предметом судового контролю […] є наявність підстав — мети її використання та обґрунтування необхідності отримання […] Розкриття банківської таємниці можливе […] якщо без отримання відповідної інформації виконання […] функцій і завдань є неможливим […], а обсяг надання такої інформації є обмеженим законом».

Отже, запит щодо контрагентів не є категорично забороненим, але потребує окремого обґрунтування. ДПС має показати, чому для конкретного податку або внеску необхідні не лише загальні обороти, а й ідентифікація кожного контрагента, призначення кожного платежу та всі операції за відповідний період.

2.5. Інформація повинна бути потрібна для актуальної, а не завершеної перевірки

У постанові Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 263/16311/19 податкова служба звернулася за банківськими даними після того, як позапланову перевірку вже було проведено, складено акт і прийнято податкові повідомлення-рішення. Верховний Суд погодився з відмовою:

«Позапланова перевірка […] проведена […]. ГУ ДПС […] при зверненні до суду […] не обґрунтована необхідність розкриття банківської таємниці після завершення перевірки».

Таким чином, банківські відомості не можуть витребовуватися постфактум під попередньо заявленою метою «проведення перевірки», якщо перевірка вже завершена і податковий орган сформував висновки без них. Для іншої законної мети потрібне окреме обґрунтування.

2.6. Новітня практика 2025–2026 років

У постанові Верховного Суду від 09.07.2025 у справі № 752/14189/24 підтверджено, що відсутність доказів направлення наказу про позапланову перевірку рекомендованим листом виключає висновок про вжиття ДПС усіх передбачених ПКУ заходів. Саме неподання декларації або необхідність перевірити сплату податків створює підставу для перевірки, але не автоматичний доступ до банківських даних.

У постанові Верховного Суду від 02.04.2026 у справі № 757/18140/24 залишено в силі відмову у розкритті банківської таємниці. ДПС направляла платнику лист із вимогою надати документи, який повернувся з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Проте не було доказів направлення за адресою реєстрації повідомлення з копією наказу про документальну перевірку та підтвердження неможливості його вручення.

Ця постанова демонструє важливу відмінність: повернення звичайного запиту про документи не замінює доказів належного вручення саме наказу і повідомлення про перевірку. Станом на серпень 2026 року Верховний Суд не відступив від сформованого раніше суворого стандарту.

3. Тенденції практики

Практика Верховного Суду з 2019 до 2026 року є послідовно обмежувальною. Банківська таємниця розглядається як захищена законом інформація, а судове розкриття — як допоміжний і винятковий захід, а не альтернативний спосіб проведення податкової перевірки.

У 2019–2024 роках основний акцент робився на доведенні неможливості вручити документи та провести перевірку передбаченим ПКУ способом. У 2025 році до цього стандарту виразно додався тест пропорційності: навіть за підтвердженого ненадання документів заявник повинен обґрунтувати кожен елемент запитуваного обсягу інформації. Практика 2025–2026 років не свідчить про пом’якшення вимог; навпаки, вона деталізує доказові та процесуальні передумови доступу.

Відступу Великої Палати Верховного Суду від наведеного підходу в досліджених матеріалах немає. Домінуючим залишається правило: спочатку ДПС повинна належно реалізувати процедуру податкового контролю, а потім довести, що саме банківські відомості є необхідними й співмірними з предметом перевірки.

4. Висновки

Суд задовольняє заяву ДПС не тому, що платник просто не відповів на запит або не перебував удома під час візиту інспекторів, а тому, що податковий орган довів об’єктивну неможливість виконати функцію контролю без конкретної банківської інформації. Необхідна сукупність обставин включає законну підставу та належно оформлений наказ про перевірку, належний письмовий запит, дотримання порядку направлення документів за ст. 42 ПКУ, підтверджене ненадання відповіді або документів, акт про неможливість проведення перевірки з доданими доказами та чіткий зв’язок банківських операцій із предметом перевірки.

Ключовим ризиком для ДПС залишається неповне документування вручення. Один вихід за адресою, акт податкового інспектора, службова записка або запит до поліції без результату не підтверджують неможливість перевірки. Необхідно подавати суду докази направлення саме наказу і повідомлення про перевірку: поштові документи, повідомлення про вручення або повернення із зазначенням причини, відомості електронного кабінету та матеріали, додані до акта про неможливість перевірки.

Для фізичної особи основними лініями заперечення є незаконність або дефектність запиту, відсутність належної підстави перевірки, ненаправлення наказу, разовість виходу за адресою, відсутність доказів тривалої недоступності, можливість провести невиїзну перевірку, завершення перевірки до звернення в суд та надмірність запитуваного обсягу. Особливо вагомим є заперечення проти необмеженого доступу до всіх операцій і даних усіх контрагентів, якщо предмет перевірки стосується лише окремого податку, внеску або конкретного періоду.

Для банку правомірна модель поведінки полягає у збереженні банківської таємниці до отримання належного судового рішення та виконанні цього рішення виключно в установлених ним межах. Самостійне надання ДПС деталізованого руху коштів поза спеціальними законодавчими винятками або без судового рішення не відповідає загальному порядку розкриття банківської таємниці.

Отже, актуальна практика не підтримує автоматичного доступу ДПС до рахунків через ненадання інформації або відсутність особи за податковою адресою. Судове розкриття стає ймовірним лише після підтвердження повної належної процедури, незалежних від ДПС причин неможливості перевірки та пропорційності конкретно визначеного обсягу банківських відомостей.

Судова практика

• Постанова Верховного Суду від 03.04.2019 у справі № 761/43384/16-ц.
• Постанова Верховного Суду від 15.04.2020 у справі № 761/26078/19.
• Постанова Верховного Суду від 18.05.2020 у справі № 761/10955/19.
• Постанова Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 263/16311/19.
• Постанова Верховного Суду від 24.04.2023 у справі № 758/6507/18.
• Постанова Верховного Суду від 07.06.2024 у справі № 758/7617/23.
• Постанова Верховного Суду від 12.02.2025 у справі № 757/26570/23.
• Постанова Верховного Суду від 23.04.2025 у справі № 686/32791/23.
• Постанова Верховного Суду від 09.07.2025 у справі № 752/14189/24.
• Постанова Верховного Суду від 02.04.2026 у справі № 757/18140/24.

---

Команда АО «Західна Правова Група» супроводжує податкові спори, пов’язані як із донарахуваннями за результатами перевірок, так і з процедурними порушеннями з боку контролюючих органів. У подібних категоріях справ належна оцінка способу вручення документів, строків оскарження, порядку призначення перевірки та дотримання вимог Податкового кодексу України часто має вирішальне значення для захисту прав платника.

Переваги АО «Західна Правозахисна Група»

• досвідчені адвокати податкової практики та податкові консультанти;
• напрацьовані вдалі кейси з оскарження;
• наданню послуги передує детальний аналіз ситуації, моделювання її розвитку і податкове планування;
• налагоджені процеси дистанційної, комфортної та безпечної для замовника комунікації;
• справедлива та розумна вартість послуг.

Заповніть форму зворотного зв’язку, і ми надамо Вам первинну консультацію.

Наші контакти

Номери телефонів: +38(050)-404-87-30; +38(098)-793-77-77
Електронна пошта: office@vg.ua

Група Компаній Вікторія

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.

🌐 victorija.ua

Клієнтська база, ціни та система знижок, технології, алгоритми роботи, фінансові моделі, бізнес-плани, внутрішня аналітика, умови співпраці з постачальниками можуть мати для бізнесу значно більшу цінність, ніж матеріальні активи.

Проте самого рішення керівника назвати певну інформацію «комерційною таємницею» недостатньо.

Для реального юридичного захисту бізнес має не лише визначити, яка саме інформація є секретною, а й запровадити систему її охорони та бути здатним довести, що така система фактично працювала.

Що вважається комерційною таємницею

Стаття 505 Цивільного кодексу України пов’язує статус комерційної таємниці з одночасною наявністю ключових ознак: інформація є секретною, не є легкодоступною для осіб, які зазвичай мають справу з відповідним видом інформації, має комерційну цінність саме через свою секретність та була предметом адекватних заходів щодо збереження секретності.

Комерційною таємницею можуть бути відомості технічного, організаційного, комерційного, виробничого та іншого характеру, крім інформації, яка відповідно до закону не може бути віднесена до комерційної таємниці.

Комерційна таємниця виникає не лише тому, що компанія назвала інформацію таємною. Необхідно фактично забезпечити режим її секретності.

Що бізнес може захищати

Залежно від специфіки діяльності до комерційної таємниці можуть бути віднесені, наприклад:

• клієнтські та партнерські бази;
• індивідуальні комерційні умови;
• закупівельні та продажні ціни;
• система знижок і бонусів;
• бізнес-плани та стратегії;
• бюджети і внутрішня фінансова аналітика;
• технології та виробничі процеси;
• формули, рецептури, креслення;
• програмні рішення та внутрішні алгоритми;
• маркетингові стратегії;
• результати внутрішніх досліджень;
• інформація про переговори та майбутні проєкти;
• внутрішні методики організації бізнес-процесів.

Перелік має формуватися індивідуально для конкретної компанії. Надмірно загальне формулювання на кшталт «усі відомості про діяльність підприємства є комерційною таємницею» саме по собі не створює ефективної системи захисту.

Що не можна просто оголосити комерційною таємницею

Постанова Кабінету Міністрів України від 09.08.1993 № 611 встановлює перелік відомостей, що не становлять комерційної таємниці.

До них, зокрема, віднесено установчі документи, документи, що дозволяють здійснювати господарську діяльність та її окремі види, інформацію за встановленими формами державної звітності, дані, необхідні для перевірки обчислення і сплати податків та інших обов’язкових платежів, документи про їх сплату, документи про платоспроможність та інші визначені постановою відомості.

Тому перед затвердженням внутрішнього переліку комерційної таємниці потрібно перевірити, чи законодавство не встановлює для відповідної інформації інший режим.

NDA недостатньо

Одна з типових помилок бізнесу: укласти з працівником або контрагентом NDA і вважати питання захисту інформації закритим.

NDA є важливим елементом системи, але не замінює її.

Якщо компанія заявляє, що певна база клієнтів є комерційною таємницею, але одночасно:

• доступ до неї мають практично всі працівники;
• файли зберігаються без обмежень;
• працівники пересилають їх на особисту пошту;
• документи не маркуються;
• доступ колишніх працівників своєчасно не припиняється;
• не ведеться журналювання дій користувачів,

у судовому спорі закономірно виникне питання: які саме адекватні заходи компанія вживала для збереження секретності цієї інформації?

Як побудувати систему захисту

1. Провести аудит інформації

Спочатку необхідно визначити, яка інформація дійсно має економічну цінність для бізнесу і розголошення якої може завдати шкоди.

Не потрібно намагатися засекретити все.

Чим точніше визначено об’єкт захисту, тим простіше встановити правила доступу та в майбутньому довести порушення.

2. Затвердити перелік комерційної таємниці

Доцільно оформити внутрішній документ, у якому визначити конкретні категорії інформації, що становлять комерційну таємницю.

Працівники, які працюють з такими даними, повинні розуміти, які саме відомості вони зобов’язані не розголошувати.

3. Запровадити Положення про комерційну таємницю

Це один із базових документів системи.

У ньому доцільно визначити:

• поняття та категорії захищеної інформації;
• перелік осіб, які можуть отримувати доступ;
• порядок надання та припинення доступу;
• правила копіювання та передачі інформації;
• правила використання корпоративної та особистої електронної пошти;
• порядок роботи з паперовими документами;
• правила зберігання електронних файлів;
• порядок роботи з інформацією поза офісом;
• процедуру повернення або знищення носіїв;
• порядок дій при виявленні витоку;
• відповідальних за організацію режиму конфіденційності.

4. Укласти NDA та передбачити конфіденційність у договорах

Зобов’язання щодо нерозголошення доцільно встановлювати не лише для штатних працівників.

Вони можуть бути необхідними у відносинах із:

• підрядниками;
• консультантами;
• бухгалтерами;
• IT-фахівцями;
• маркетинговими агентствами;
• потенційними інвесторами;
• постачальниками;
• дистриб’юторами;
• іншими особами, які отримують доступ до чутливої інформації.

У договорі важливо не обмежуватися фразою «сторона зобов’язується не розголошувати конфіденційну інформацію».

Необхідно визначити, яка інформація охороняється, як її можна використовувати, кому дозволено її передавати, протягом якого строку діють відповідні обмеження та які наслідки матиме порушення.

5. Обмежити доступ за принципом «необхідно для роботи»

Менеджеру з продажу не обов’язково мати доступ до всієї фінансової інформації підприємства, а бухгалтеру до технологічної документації виробництва.

Доцільно застосовувати принцип мінімально необхідного доступу: працівник отримує тільки ті дані, які потрібні йому для виконання конкретних функцій.

Це одночасно зменшує ризик витоку та полегшує встановлення джерела інциденту.

6. Забезпечити технічний захист

Юридичні документи повинні доповнюватися IT-заходами.

Залежно від масштабів бізнесу це можуть бути:

• персоналізовані облікові записи;
• багатофакторна автентифікація;
• розмежування прав доступу;
• шифрування;
• журналювання операцій;
• резервне копіювання;
• контроль зовнішніх носіїв;
• обмеження можливості завантаження або копіювання файлів;
• корпоративні системи обміну інформацією;
• моніторинг аномальної активності.

7. Встановити процедуру звільнення працівників

Окремою зоною ризику є припинення трудових або договірних відносин.

У день припинення доступу до інформації варто забезпечити:

• блокування корпоративних облікових записів;
• зміну необхідних паролів;
• відкликання прав доступу;
• повернення ноутбуків, телефонів, накопичувачів та документів;
• перевірку корпоративних сховищ;
• документальне підтвердження повернення майна та носіїв;
• нагадування про збереження чинних зобов’язань щодо конфіденційності.

Що робити, якщо витік уже стався

Перші дії компанії можуть визначити результат майбутнього судового спору.

Насамперед потрібно зафіксувати докази, а не просто видалити файл, заблокувати користувача чи провести усну розмову з працівником.

Доцільний алгоритм:

1. Локалізувати інцидент.
   Обмежити подальший несанкціонований доступ та поширення інформації.
2. Зафіксувати цифрові докази.
   Зберегти журнали доступу, електронне листування, файли, історію завантажень, інформацію про користувачів, резервні копії та інші цифрові сліди.
3. Провести внутрішнє розслідування.
   Встановити, хто мав доступ до інформації, коли відбулося копіювання чи передача та кому могла бути передана інформація.
4. Оцінити шкоду.
   Необхідно встановити не лише факт витоку, але й його економічні наслідки.
5. Визначити правовий механізм реагування.
   Це може бути договірна претензія, судовий захист або, залежно від характеру порушення, звернення до компетентних державних органів.

Судова практика: наявність NDA ще не означає перемогу в суді

Показовою є постанова Верховного Суду від 28.02.2019 у справі № 752/5775/16-ц.

ТОВ «Смайл-Експо» звернулося до суду у зв’язку з можливим неправомірним використанням комерційної таємниці працівницею.

При цьому в компанії існував наказ про віднесення певних відомостей до комерційної таємниці, а працівниця підписала угоду про нерозголошення. Під час службового розслідування було також зафіксовано її доступ до корпоративної системи Redmine.

Однак цього виявилося недостатньо.

Верховний Суд погодився з висновком про відмову в позові, оскільки позивач не надав належних та допустимих доказів неправомірного використання працівницею комерційної таємниці.

Сам факт входу працівника до корпоративної системи не доводив факту розголошення комерційної таємниці.

Практичний висновок із цієї справи

Для судового захисту недостатньо показати:

«Працівник мав доступ до секретної інформації».

Потрібно сформувати доказовий ланцюг:

яка конкретно інформація була комерційною таємницею → який режим захисту щодо неї діяв → хто отримав доступ → які конкретні дії ця особа вчинила → у чому полягає порушення прав компанії → які наслідки воно спричинило.

Саме доказова база часто стає слабким місцем компанії у спорі.

Чекліст для бізнесу

Перевірте, чи має ваша компанія:

• затверджений перелік відомостей, що становлять комерційну таємницю;
• внутрішнє положення про порядок роботи з такою інформацією;
• визначене коло осіб із доступом;
• NDA та умови про конфіденційність у договорах;
• підтвердження ознайомлення працівників із правилами;
• технічне розмежування прав доступу;
• журналювання дій користувачів;
• правила передачі та копіювання інформації;
• процедуру припинення доступу при звільненні;
• порядок реагування на витоки;
• процедуру збереження електронних доказів.

Якщо частина цих елементів відсутня, режим захисту комерційної таємниці варто переглянути до виникнення інциденту, а не після нього.

Головний висновок

Ефективний захист комерційної таємниці складається щонайменше з трьох рівнів:

• юридичного: внутрішні документи, NDA, договори та визначення режиму інформації;
• організаційного: обмеження доступу, навчання персоналу, процедури прийняття і звільнення працівників, внутрішній контроль;
• технічного: управління доступом, журналювання, шифрування, резервування та інші засоби інформаційної безпеки.

І лише їх поєднання дозволяє компанії не просто назвати інформацію комерційною таємницею, а створити реальний механізм її захисту.

Компанія «Вікторія» може допомогти провести юридичний аудит системи захисту конфіденційної інформації, розробити Положення про комерційну таємницю, NDA, договірні положення про конфіденційність та алгоритм дій на випадок витоку інформації.

Детальніше про юридичний супровід:

Приєднуйтесь до нашого ТГ каналу: 💼 Компанія Вікторія – юридичні та бухгалтерські рішення для бізнесу в Україні та за кордоном.
🌐 victorija.ua